Seguramente todos conocen ya el batacazo en el Congreso del Real Decreto-ley
21/2018 de 14 de diciembre de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Los motivos de su no convalidación en el Congreso son también conocidos: uno de los
grupos que apoya al Gobierno lo votó en contra, el pasado 22 de enero, por considerar
que no iba lo suficientemente lejos y que no se atendía a la necesidad de limitar los
precios del alquiler en algunas ciudades y en función de las características de los
inmuebles.
Por otro lado, lo cierto es que suponía un avance, puede que no suficiente, en dar
estabilidad y seguridad a los arrendatarios y en la medida de lo posible moderar el
incremento de precios.
Las medidas en conjunto que contenía el decreto iban encaminadas proteger a los
inquilinos de cara a la evolución que sigue el mercado y la presión sobre la vivienda y
los precios. Entramos en este artículo a valorar algunos de los aspectos icónicos de la
no nata reforma en relación con los arrendamientos y el proceso de desahucio:
modificaciones a la Ley de Arrendamientos Urbanos i a la Ley de Enjuiciamiento Civil. Si
bien el RD-L también recogía medidas con relación a la propiedad horizontal y los pisos
turísticos, así como medidas fiscales y de estímulo.
En primer lugar, la más conocida de las medidas era la relativa a la duración de los
arrendamientos. La duración del contrato se regula en el artículo 9 de la LAU. La
práctica habitual, así como la presunción de la ley, hace que los arrendamientos suelan
pactarse por una duración de un año, no obstante, de no manifestar lo contrario el
arrendatario al término del plazo, éste se ve prorrogado por anualidades hasta llegar a
los tres. La nueva (y derogada) regulación, pretendía ampliar el plazo mínimo a cinco,
de modo que los contratos de un año se prologarían, si esa era la voluntad del
arrendatario, hasta un esa duración. No solo eso, en caso de que el arrendador fuera
persona jurídica (un banco, una inmobiliaria, etc.) la duración mínima se establecía en
7 años.
En segundo lugar, en términos y objetivos muy similares se movía la reforma que se
pretendía del artículo 10 de la LAU respecto la prorroga del plazo del arrendamiento a
la finalización de los 5 o 7 años. En esa materia se introducía una prórroga de 3 años
en caso de que ninguna de las partes manifestara su voluntad de no renovar. La LAU
vigente establece prórrogas de un año.
Las medidas tienen una voluntad clara, como manifiesta la propia exposición de
motivos del Real Decreto-ley, de protección y estabilización del arrendamiento,
facilitando contratos de duración más larga, evitando desahucios al termino de los tres
años. Uno de los factores que ha motivado la escala de precios de los alquileres es sin

duda la corta duración de los contratos, que al término de los mismos permitan no
renovar, en algunos casos desahucio por expiración del plazo mediante, y re-ofertar los
inmuebles a precios cada vez más elevados.
La ampliación de los plazos limita a los propietarios personas físicas a la hora de
“especular” pero más importante aun, limita a los arrendadores persona jurídica
también, estableciendo para ellas una duración mínima de 7 años.
De momento seguiremos con la LAU modificada en 2013: contratos de 3 años y
prórrogas de uno.
Otro de los elementos de la reforma que habría tenido impacto en la práctica procesal
es la inclusión de un nuevo párrafo en el artículo 441.1 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil. Con la inclusión de este párrafo, en los juicios de desahucio, en el requerimiento
al demandado deberá informársele de la posibilidad de acudir a servicios sociales para
evaluar si se encuentra en situación de vulnerabilidad; en caso de que así fuere, se
suspendería el procedimiento durante un plazo máximo de un mes, dos si el
arrendador es persona jurídica, para adoptar las medidas de protección adecuadas.
Así mismo, la modificación del artículo 549 de la LEC, pretendía proceder del mismo
modo ante el lanzamiento. Es decir, a la hora de despachar ejecución en el desahucio
por falta de pago o expiración de plazo se debía igualmente, si se tratase de una
vivienda habitual, en todo caso se debería informar al ejecutado de la posibilidad de
acudir a servicios sociales.
Obviando la buena voluntad de implicar a los servicios sociales en los juicios de
desahucio, en nuestra opinión, dilatar aún más estos procedimientos solo aumenta la
carga para los arrendatarios personas físicas.
La pretendida reforma regulaba otros aspectos relacionados con el arrendamiento: el
máximo de garantías complementarias exigibles, la asunción de gastos de gestión del
contrato de arrendamiento, revisión de rentas, obras de mejora y su repercusión, etc.
Estas reformas quedan de momento en el tintero el Gobierno y si bien las valoramos
positivas y necesarias para moderar el mercado, cierto es que con su no convalidación
se abre la posibilidad de ir más allá y profundizar todavía más en la reforma del
mercado, incidiendo de forma decisiva en el precio del arrendamiento. Veremos.